Investere i skog

[Gjest]

Hvis man investerer i skog, hvilken årlig avkastning kan man forvente og ha ved rasjonell drift i et 50-100års perspektiv?

For enkelhetens skyld, er eiendommen ikke belånt, og skatt holdes utenfor i første omgang.

[Gjest Halo]

Hvor langt er et tau? Skog er ikke skog, spørsmålet ditt er avhengig av ekstremt mange faktorer. Pris, bonitet, arrondering, kostnad for avvirkning etc.

[Gjest Tore]

Mye som spiller inn her som du må oppgi i håp om å få noen vettuge svar; Bonitet, årlig tilvekst,størelse på teigen. Er det bratt,kupert,bløtt? Hvordan er det med skogsveier i teigen? Skal du drive ut virket selv eller leie tjenester?

Det beste rådet jeg kan gi er at du tar kontakt med en lokal skogeierforening.

[Gjest Raringen]

Prisen på eiendommen vil vel stå i stil til boniteten. Hvis jeg betaler 2000kr/dekar må selvsagt skogen gi mer netto pr kubikk når tømmeret er hentet, og høyere tilvekst enn en skog til 1000kr/dekar.

Planen er å sette bort alt arbeid. Mulig jeg gjør noe ungskogpleie og planting selv.

Mitt inntrykk er at et tau like langt og tykt som du er villig til å betale for.

Spørsmålet er rett og slett, hvilken nåverdi kan man forvente pr million som er investert i et langt perspektiv?

 

[Gjest Raringen]

Jeg prøver å "nøste opp" litt i dette og har kommet frem til følgende:

Høyest mulig bonitet vil selvsagt gi best mulig avkastning pr dekar, men også være det som er mest lønnsomt å drifte, fordi kostnadene forbundet med driften vil være betydelig lavere når avstandene fra felling til velteplass er minst mulig, i tillegg til at skogen vokser raskest, og det er høyest sannsynlighet for mest mulig spesialtømmer og minst mulig lauvtrær.

En teig med produktiv skog vil ha en salgspris på mellom 1000 og 2000kr /dekar avhengig av forhold rundt bonitet og tilkomst.
Ved kjøp av en teig for 2000kr/dekar, forutsetter jeg i dette regnestykket at skogen i snitt har høy bonitet.
Jeg legger derfor videre til grunn at jeg kan forvente 0,5kubikk årlig tilvekst og at skogen i all hovedsag er barskog.

Gjennomsnittlig verdi pr kubikk anslår jeg er til 370kr/brutto. Prisene er som kjent flytende, men man kan bruke statistikk for å anslå en ca verdi. Prisene for gran sagtømmer i Hedmark hvor jeg bor, har i snitt vært ca 470kbm de siste 2årene. Furu sagtømmer er priset noe lavere, ca 450kr pr kbm sagtømmer. Jeg regner derfor et snitt på 460kr pr kbm sagtømmer. Glommen Skog har som målsetning at 35% av avvirkningen skal være massevirke, og med en forsiktig pris på ca 200kr kbm for massevirke, vil derfor brutto tømmerpris være 370kr/kbm.

Avvirkningskostnadene er i stor grad avhengig av tidsbruk, og i følge denne artikkelen- utgjør de i snitt 118kr/kbm pr 2010. Jeg antar at en eiendom med pris på 2000kr/dekar vil ha lavere avvirkningskostander enn snittet. Jeg ser for meg at et slikt område er relativt flatt, så utkjøring er greit, det er kort avstand mellom trærne, lav prosent av treslagblanding, lite behov for sortering, samt underskogen er fjernet før hogst, slik at driften kan gjøres mest mulig rasjonelt.

Rotnetto vil derfor være ca 250kr/kbm

Sammen med planlegging og forberedelser for en best mulig drift, legger jeg til grunn en avvirkningskostnad på 150kr/kbm.

Gjennomsnitlig avvirkningskostnad ligger på ca 47% av brutto tømmerpris, men som følge av at jeg forutsetter at teigen er lettdrevet, og at andelen kvalitetstømmer er høy, mener jeg at 150kr/kbm gir et mer korrekt bilde av hva man kan forvente. Husk at det ikke er tatt høyde for ungskogspleie og andre løpende kostnader hittil i kalkylen, da det for meg er naturlig å inkludere dette i skogfondsmidlene.

 

Jeg vil altså forutsette en nettopris på avvirkning, til 220kr/kbm.

Som tidligere forutsatt, er årlig tilvekst 0,5kbm pr år, pr dekar. Dvs at årlig nettoverdi vil øke med 110kr pr dekar, eller 5,5% av investert beløp.

 

 

Mye av dokumentasjonen for påstandene mine er hentet i denne artikkelen.

https://www.allskog.no/upload/2014/02/24/damvad-hvordan-avvirke-lonnsomt-febr14.pdf

 

 

Noen som har innspill?

 

 

[Gjest Skog]

Så må du ta med kostnader til planting og avstandsregulering. Eventuelt første tynning, men den går vel i null. 

 

[Gjest Halo]

Jeg datt av halvveis i oppsettet ditt. Problemet er nok at markedet ikke er like rasjonelt som deg.

[Gjest Raringen]

Hva mener du ikke er like rasjonelt som meg? Markedet for tømmer eller skog?

Det kommer nok helt an på hvor mye man skal investere og hvilke incentiver man har. For profesjonelle aktører er det nok på et enda mer detaljert nivå. Men det er vanskelig å mene noe om før det er en konkret eiendom som skal vurderes.

 

 

Det er klart at ungskogpleie, gjødsling, planting osv er kostnader som kommer i tillegg, men siden dette er kostnader som kan dekkes av skogfond, er ikke det store beløp det er snakk om i forhold til usikkerhetsmomentene i kalkylen.

[Gjest Banken]

du må også regne inn kapitalkostnader for å finne lønnsomheten. Syns rotnettoen du opererer med høres vel optimistisk ut. 

[Gjest Halo]

Jeg mener markedet for skog. Iallefall for litt mindre eiendommer så legger mange på en verdi for å eie skog, du kan se på endel konsesjonssaker at budene er langt høyere enn hva landbrukskontorene mener skogen kan forrente. Har sett eksempler på godt over 4000 kr perda for middels skog

Men som du sier: dette er enklere når du har et konkret eksempel. 

[Jon Bonde]

I driftsgranskningene til NILF har man beregnet et driftsoverskudd/kbm på 159 kr i 2014 og 143 i 2015. Grovt snitt 150 kr/kbm. Dvs at med et "balansekvantum" på 0.5 kbm/daa årlig skal det være mulig å ta ut et overskudd på 75 kr/daa årlig "i all evighet". Et enklere regnestykke på dette er kapitalisert verdi, der 75 kr med 4% rente tilsvarer 1875 kr. Dette er altså den prisen som kan forsvares ut fra de nevnte faktorene. De tre faktorene som spiller inn er kubikktilveksten, tømmerpris/driftsomkostninger dvs muligheten for driftsoverskudd, samt renta. Pr nå får en bedre rente, men dette kan endre seg. Kapitaliseringsrentefot har inntil for ikke så lenge siden vært 5%, da er den kapitaliserte verdien av 75 kr nede på 1500 kr.  Er renta 3% kan skogen forsvare en pris på 2500 kr/daa.

En annen faktor er forøvrig hvilken "tilstand" skogen er i, hvor "uthogd" er eiendommen. Ofte er eiendommer som kommer for salg litt hardt avvirket... Altså, når får du tilgang til de pengene som skal betale herligheta. Det ligger gjerne litt i kortene at de fleste skogseiendommer blir avvirket litt i "rykk og napp" etter når de ulike teigene er hogstmodne. Og hvis første hogst ligger langt frem i tid, vil nå-verdien av denne avvirkninga være lavere enn om du kan gå inn fra dag 1 og hogge balansekvantum årlig. Det kompliserer også regnestykket så mye at jeg ikke tør prøve engang, frykter for at denne skogen blir rimelig etterhvert...

Jeg har en teig med relativt bra tømmerskog, 800 daa produktiv med det meste i middels til høy bonitet. Her er det beregnet et balansekvantum på 250 kbm, altså 0,3 kbm/daa. Med de samme forutsetningene for rente og driftsoverskudd kan altså min skog forsvare en pris på ca 1200 kr/daa. Men i tillegg kommer noen kroner/daa (på hele arealet, ikke bare det produktive) i jaktrett og eventuelt om en skal beregne verdi av beiterett osv. I tillegg kan det jo være andre verdier, f.eks muligheter for tomtesalg, grusforekomster, muligheter for oppdyrking osv. osv.

Men så er det også x-faktoren, med hvilken verdi det har å EIE en skogteig. Jeg hadde aldri vurdert å selge ut skogen til den prisen jeg kom fram til ovenfor her... Jeg ser i en lokal konsesjonssak nylig, har man kommet frem til en beregnet verdi til ca 1600 kr/daa, inkl jaktrett og hele pakka.

 

[Gjest Raringen]

Takker for svar!

Saken er at jeg arver en del penger om ikke så lenge, og at jeg selv sannsynligvis blir arbeidsufør før den tid.

Dessuten har jeg ikke forutsetninger for å spekulere i aksjer eller sånne ting. Så istedet for at pengene skal forvitre i takt med inflasjonen, ønsker jeg å investere dem klokt og mest mulig risikofritt, slik at unger og forhåpentligvis slekta videre også kan høste litt. Derfor hele problemstillingen.

For min del blir det nok kun forretningsmessig og gleden over å eie noen mål skog blir ikke større enn å eie noe annet som gir lik avkastning og risiko for min del. Jaktrettigheter og andre forhold (som grusforekomster, boligutvikling osv) som dere var inne på, vil også ha sin verdi, og må selvsagt taes med i vurderingen når det gjelder lønnsomhet i en konkret investering.. Alt som kan tjenes penger på, er bra tenker jeg.

Planen er derfor at skogen er minst mulig belånt, hvertfall ikke mer enn 60-70%, slik at jeg ikke blir tvunget til å hugge for tidlig og kan drive mest mulig rasjonelt i forhold til tømmerverdi. Jeg ønsker primært å ha minst mulig risiko, og at det kan gå flere år mellom hver gang det hogges.

Jeg har lekt litt med tanken om å legge skogen inn i et selskap,  hvor slekta etter meg skal ha særeie slik at eierandeler ikke tynnes ut. Videre at det investeres i mer skog etterhvert som kapitalen vokser.  Jeg har også noen andre planer for dette selskapet, men det har ingenting med skog å gjøre. Det viktigste er at pengene vokser på bok med en slags evigvarende tidshorisont.

 

Uansett, jeg tar ikke med kapitalkostnader, siden de ikke finnes (alternativ plassering finnes jo, men jeg kommer også til å være gjeldfri privat, så da er også alternativene forbundet med risiko).

Det er vel nødvendig med en forsikring mot skogbrann? Noen som vet kostnaden på det?

[Jon Bonde]

Jeg betaler under 1000-lappen i året for skogbrand-forsikring.

Angående verdi av skog (og egentlig ALT som kunne tenkes å være til salgs) så er det verdt EKSAKT det kronesbeløpet noen er villig til å betale for den. Hvis det gir deg glede å eie skog, at det økonomiske regnestykket ikke er helt totalt ute på jordet, og du har råd til å investere, så synes jeg du skal gjøre det.

Jeg har nylig skrevet kontrakt på en investering jeg overhode ikke har bruk for, som jeg overhode ikke kan forsvare ut fra drift, men som jeg tar likevel fordi jeg KAN og jeg VIL og jeg føler jeg har fortjent å koste på meg litt ekstra fordi det gir MEG en ekstra glede i hverdagen. En kan regne så mye en vil, men noe av det å være bonde og sjølstendig næringspuslende er jo å ha en glede med det en driver på med. Rik blir en neppe av det, i allefall ikke i kroner og øre. Fatter'n fikk for mange år siden trykt opp en haug med buttons (sånne rundinger med logo på, med sikkerhetsnål på baksida). Sort bakgrunn, gul skrift: GIG. Glem Ikke Gleden!

Det var dagens visdomsord. :)

 

 

[Gjest Banken]

hvor mye har du tenkt å investere i skog da? For at man skal greie å hente ut en del kroner av skog, så må man ha en del areal. Er ikke så ofte at litt større skogsområder kommer ut for salg. 

[Gjest Raringen]

Jeg ser Jon Bonde har er par gode poeng.

Det er klart at en eiendom ikke er mer verd enn noen er villig til å betale.

Beløpet jeg skal investere er litt  usikkert da det avhenger av en del faktorer jeg må diskutere med øvrig familie, men det er i alle tilfeller relativt betydelig.

Hvis jeg regner minimum 3% årlig avkastning uten kapitalkostnader, men med alle kostnader via skogfond osv så bør jeg være innafor?

Da regner jeg snitt på 75kr/daa årlig, med investeringskostnad på 2000kr/daa. 

[Gjest Banken]

Om det er en betydelig sum, er det noe grunn til at du ikke investerer i annen eiendom enn skog? Om jeg hadde en del penger til overs, så hadde jeg heller investert i utleie leieligheter eller noe sånt. 

 

[Gjest Raringen]

Nå bor vi langt fra nærmeste by og distriktet sliter med å holde på innbyggertallet. Det er altså små utsikter for verdiøkning på bygningsmasse, samt at verdistigningen har mer eller mindre stagnert på landsbasis. Utleieverdi avhenger av pågangen av leietakere som er lav pga hus er så billige her. Samt det er risiko for manglende betaling, sopp, vannlekkasjer osv. I tillegg krever det vesentlig mer arbeid i administrasjon, det må renoveres med gjevne mellomrom og det krever at eier er aktiv for å holde kostnadene nede. Det har ikke jeg mulighet til med sykdomsbildet mitt.

Så du har nok rett i det er mulighet for en større avkastning i andre investeringsobjekter, men de krever et mer aktivt eierskap og/eller er eksponert for større risiko. 

Begge deler vil/må jeg unngå selvom jeg skulle ønske at det var annerledes.